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去化周期15年、业主直降100万,捡漏时机来了?

作者:米宅

去化周期15年、业主直降100万,捡漏时机来了?



导读


投资新房和捡漏二手房的争论还未停止,时间的钟,已经悄然拨到了2020。


新冠肺炎的潘多拉魔盒被打开,领涨十年的美股由牛转熊,抱团看戏的欧盟作鸟兽散,产能比钞票值钱,信心比黄金金贵,一个颠覆过往观念、行业、和世界的新时代,正向我们席卷而来。


而身处其中的郑州二手房房东们,也同样感受到了来自市场的摧枯拉朽之势。


一边是近10万套二手房的巨大供应量,一边是疫情之下大幅受挫的成交量,无带看、无交易,二手房市场的天平一边倒的倾向了买方,压力,来到了卖家这边。


于是我们看到,在2-3月的二手房市场中,有直降百万急于回流现金的卖家,也有反复调价试探市场情绪的卖家,一场风暴中酝酿的抄底大战,正悄然展开。


今天的文章里,我们将梳理疫情期间大郑州与各区细分二手房市场的变化,并找出其中挂牌价格波动最明显的二手房源,分析梳理出疫情之下,郑州二手房市场的变化真相。


目录


1、 郑州二手房市场总体情况


2、 郑州各主城区二手房市场情况


2、疫情之中,降价幅度最高的三类二手房


3、疫情之后,二手房市场走向及建议


1


在这场疫情到来之前,郑州二手房市场就已经陷入了长达一年半的下降周期。


因为郑州二手房交易税费高,且挂牌价普遍高于同区域新房,在很长一段时间里,“捡漏二手房不如投资新房”的观念深入郑州人内心,而这个观念最直接导致的,就是郑州二手房价格的颓势。


在2019重点城市二手房房价变化排名中,郑州以12.76%的跌幅位列第三,仅次于青岛和广州——


去化周期15年、业主直降100万,捡漏时机来了?



就在二手房市场渐冷,二手房业主信心越来越薄弱的时候,2020年,疫情一触即发。


从人心惶惶的全城封禁,到严防死守后全城清零,当我们好不容易从黑色2月中走出来时,二手房市场的考验才刚刚开始。


从价格看——


去化周期15年、业主直降100万,捡漏时机来了?



2月,郑州二手房均价为14788元/平方米,环比下跌0.09%,同比下跌5.46%。


2018年下半年至今,郑州二手房价下跌的趋势就没停过,一年时间,二手房和新房的均价价差从1967元/m²缩小到762元/m²,价差趋近,意味着郑州二手房价格的泡沫在不断被挤压。


从供应量看——


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去年10月起,郑州二手房供应量每月都维持在17000+套的高位,目前已经有不少小区的库存量达到2017年的2-3倍,市场需求跟不上,挂牌量还在激增,想在这样的市场中成交,挂牌价打个折先。


从去化率看——


去化周期15年、业主直降100万,捡漏时机来了?



1-2月郑州市共成交二手房1047套,1月成交1044套,2月仅成交3套。


疫情对于二手房去化的影响是致命的,不能带看、不能交易,极大的影响了二手房的去化周期,按照1-2月的数据计算,过去60天内郑州二手房每天卖出17套,去化周期长达15年。


最后是市场情绪,最能反应二手房市场情绪的就是卖家的调价行为,愿意调价说明交易欲望强,反之,则说明市场情绪十分冷淡。


来看郑州的数据——


去化周期15年、业主直降100万,捡漏时机来了?



2月,郑州涨降价房源数量均环比下降,降幅分别为47%、64%,主城区二手降价房源量不超过1000套,为近两年来首次,也表明了疫情之下二手房业主心态的崩塌,知道卖不出去,索性不调价或直接下架,选择等待。


量涨、价跌、无成交、市场情绪低落,现在的郑州二手房市场,就是一个明明白白的买方市场,随着新房和二手房价格趋近,留给买家的捡漏机会将会大大增加。


2


有漏可捡,那么机会具体会出现在哪些区域呢?


从供应看——


去化周期15年、业主直降100万,捡漏时机来了?



挂牌量超过1万套的区域是金水、相关房产平台、二七、管城和郑东新区,其中,二七区的挂牌量和挂牌增速都进入前三,可以预见,未来一年里这里二手房市场将承受的巨大压力。


从价格看——


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2月二手房下跌的区域有5个,跌幅最高的是郑东新区,环比跌幅0.64%,上涨的区域仅有2个,分别是管城和惠济,这两个区域价格倒挂,现阶段仍以新房市场为主。


最后从去化看——


去化周期15年、业主直降100万,捡漏时机来了?



去化周期最长的三个区域分别是金水区、二七区以及管城区,这三个区域的二手房去化速度慢,也将对区域内一手改善房的去化造成一定影响。


通过分析,我们应重点关注以下几个区域:


二手房存量高、去化周期长的:金水区、二七区、管城区。


二手房供应高,意味着这些区域的改善人群多,他们需要卖掉主城的老房子来置换新房,这次疫情更加放大了这部分置换需求,卖房者急于出手,购房者就有议价的机会。


金水区是教育、交通、商业集中的中心区,管城区靠近东区就业中心,这两个区域的二手房是有价值支撑的,对于购房者来说,金水区可以关注学校、商业中心附近的二手房,管城区关注近地铁、价格低于15000的二手房。


二七区人口基数大、二手房挂牌量也高,但是这个区域离就业中心远,城市界面差,且片区内有大量的安置房,导致二手房价格一直上不去,这个区域只建议地缘客户关注。


二手房价格低于新房价格的:东区,相关房产平台区。


过去郑州二手房价格长期倒挂,但随着新房补涨二手房降价,会有一些房价和新房齐平的二手房出现。


东区的价值不用赘述,这个区域的问题是除了北龙湖无新房可卖,二手房溢价过高,但随着北龙湖崛起和老豪宅房龄渐长,已经有部分二手房价格开始回落,对于购房者来说多咨询、多跑盘、多加中介,等待有价差的笋盘出现。


相关房产平台区的二手房适合西区地缘客户,在附近工作、生活的可以考虑,但即便是自住也尽量不要贪便宜去买价格很低的老破旧。


至于管南、惠济、高新等区域,二手房暂时没有形成较大优势,这些区域买房还是重点关注新房。


3


谈完二手房市场的基本面,我们回到一线市场中。


二手房流动性被钳制,买卖双方都在观望,这个时候肯降价的卖家,有两类。


第一类,是只降不卖,放出价格试探市场反应的。


这类业主并不是真心想以这个价格卖出,和他们兑现时可能会遇到临时加价、捆绑车位、或提出苛刻付款方式的要求,这种时候购房者一定不要着急,可以多对比同小区、同区域其它小区的房价,再做定夺。


第二类,是真的想出手,真的在降价。


据相关房产平台网站上的二手房界面显示,截止3月15日,24小时降价榜单上有411套二手房降价抛售,其中降价幅度在10万以上的有132套——


▼滑动查看降价榜单

去化周期15年、业主直降100万,捡漏时机来了?



这之中,有降价幅度10万的房源,也有降价幅度达50-100万的房源,那么问题来了,疫情期间,究竟什么样的二手房降价幅度较高,它们都具有哪些特性呢?


针对这个问题,我们对411套将降价房源的信息进行分析归纳,总结出以下三类降价幅度高的房源:


第一、房龄时间过长


举个例子,花园路26号院。


去化周期15年、业主直降100万,捡漏时机来了?



该房源所在小区均价为1.4万,2月14日上架时报价为120万元,仅仅不到一个月的时间就下调至100万,单价降至10885元/m²,降价幅度达到20万元。


去化周期15年、业主直降100万,捡漏时机来了?



小区位于花园路丰产路,地铁口,国贸旁,位置*,配套一应俱全,唯一的问题,就是房龄时间太长了。


现在郑州的二手房20年以内的可以贷款,2000年以前的要看房龄,房龄久的就不能贷款了,而这套房子是82年竣工的,就属于不能贷款的那一类,想买只能全款付,能一把拿出100万的买家想必也不会买在这里,因此业主只能不断下调价格,碰运气。


在筛选疫情期间的降价房源时,我发现降价数量最多的,就是上面这一类老破旧——


去化周期15年、业主直降100万,捡漏时机来了?



在411套降价房源中,其中56%房龄超过10年以上,它们虽然占据了主城三环的黄金宝地,但是由于房龄老、居住体验差、付款要求苛刻,很难出手,所以降价的频率也就远高于次新房。


第二、房屋面积过大


一个代表:锦绣华庭。


锦绣华庭位于相关房产平台区,离碧沙岗公园和1号线地铁都不远,2004年竣工,可以正常贷款,但和11500元/m²的小区均价相比,我所看到的这套房源,单价仅仅只有9756元/m²。


去化周期15年、业主直降100万,捡漏时机来了?



从房屋报价来看,该房源去年最高的时候飙到了230万,但疫情期间,又重新调整回了200万元,降幅30万。


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降价的原因,在于它的面积——4室2厅,205平。


看上了房屋单价的刚需,负担不起房子的总价,看上了房屋面积的改善,但不知名的开发商、附近嘈杂的环境、不规范的物业又和改善需求相去甚远——


去化周期15年、业主直降100万,捡漏时机来了?



且同样的价格完全可以在惠济买到洋房,在管南买到品质更高的四房。


在411套降价房源中,四室及以上的大面积所占比例,要远大于两室及以下的小户型——


去化周期15年、业主直降100万,捡漏时机来了?



这个结果也告诉我们,买房时,小户型的容错率是要远高于大户型的,但如果你对大面积有刚性需求,那么在选择产品的时候一定要注意,四居室最好控制在 130-150 平米左右,且开发商、物业、周边环境都要考虑到,这也是日后二手房好出手的前提条件。


第三、房子总价过高


终于,降价100万的王炸来了:橄榄城五号院,一套叠拼别墅。


这次疫情中,想必不少人都对别墅产生了幻想,全城封禁的时候,有这么一块自留地,一家人生活在鸟语花香之下,在小花园里放松,在健身房跑步,这几乎是我们有关生活的*梦想。


但也就在疫情期间,这套来自二七区的叠拼别墅,直降100万。


中联创橄榄城五号院位于南三环以南,京广快速以东,紧邻黄河科技学院,距2号线站马屯站约1.4公里,相比四环外的远郊别墅来说,这个小区更靠近主城、周边配套也更成熟。


去化周期15年、业主直降100万,捡漏时机来了?



该房源自去年12月6号上架,报价850万元,疫情期间下调至750万元,降价幅度为100万。


去化周期15年、业主直降100万,捡漏时机来了?



降价的原因,主要来自于主城别墅的几个投资隐雷:


1、混搭。因为国家目前已经不再审批单独的别墅用地,因此开发商想要做别墅类产品,就只能在同一个小区里,一边盖别墅,一边盖高层,橄榄城五号院也是如此——


去化周期15年、业主直降100万,捡漏时机来了?



这种小区的居住人群差别太大,导致居住质量严重下滑,别墅住不出来别墅的感觉。


2、持有成本高。如果你的别墅不常住,那它就会变成一个累赘,就拿上面这套别墅来说,物业费是3元/m²/月,一年就是1万多块的物业费,再加上花草的修缮费,房屋的维修费,一年下来就算不住也要贴进去小两万块。


3、流通成本高。别墅总价高,税费也高,买卖的时候流通成本要远大于普通住宅,且别墅的受众人群太少,一套别墅挂牌一年带看不超过3次的比比皆是,相比普通住宅,也要付出更多的时间成本。


所以梦想归梦想,现实归现实,像别墅这类物业因为总价过高,平时就很难卖的动,疫情之下更是降价难为。


以上,就是411套降价房源中降价幅度最高的几类。


如果你是购房者,那么老破旧、房屋面积过大、以及别墅等流通成本高的物业是在买房时要避免的,如果你是业主,那么现在最好尽快下调价格,这类房子未来的出手难度只会越来越大。


4


疫情过后,郑州的二手房还会不会继续降价呢?


答案是会,但不会大幅降价。


回顾全球过往十年的重大疫情,2009的美国H1N1虽然造成了超过1万人死亡,但并未对美国经济产生致命影响,相反美股因为之后的经济复苏和经济结构调整实现了十年的大牛,2016巴西的寨卡病毒虽然来势汹汹,但奥运会的如期举行,最终使得巴西经济迎来强劲增长。


从长远来看,疫情对于一个国家和地区的影响是暂时的,而一个市场的长期表现取决于内在的发展逻辑,回到楼市,这个内在逻辑就是:人。


有人口的增量,才会有购买力的增量,才会有对楼市的托底。


2019年,郑州的人口增长达到46万,相较于2018年27万人口净增足足高出了41%,所以我们可以保持谨慎,但无需恐慌,长期来看,郑州的新房、二手房都不会在这次疫情过后出现大面积价格踩踏的现象。


过去,郑州二手房最大的BUG是倒挂,但随着新房、二手房之间的价差不断缩小,部分区域的二手房优势将渐渐凸显。


对于购房者来说,未来半年,将会逐渐释放积压了几个月的需求,留给各位的窗口期时间会比较短暂,因此从现在起要多加中介微信,多看、多问、多沟通,在窗口期到来之前,给自己争取到足够的议价时间。

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